A la Une - Newsletter Immobilier Septembre 2026
Depuis 2024, la Chancellerie publie chaque été un décret de simplification de la procédure civile, surnommé « Magicobus » par les praticiens en référence à l'autocar magique de la saga Harry Potter, censé embarquer des sujets très divers vers une même destination : ici, la simplification. Le dernier décret en date n° 2026-683 du 27 juillet 2026, dit Magicobus III, publié au Journal officiel du 29 juillet 2026 et accompagné d'une circulaire du 29 juillet 2026, s'inscrit dans la continuité du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024 (Magicobus I) et du décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025 (Magicobus II).
Magicobus I avait étendu l'audience de règlement amiable aux litiges relevant du juge des loyers commerciaux et du tribunal de commerce, et assoupli le régime des fins de non-recevoir en permettant au juge de la mise en état, dans certains cas, d'en renvoyer l'examen à la formation de jugement. Magicobus II avait, pour sa part, clarifié la compétence territoriale des mesures d'instruction in futurum en matière immobilière : l'article 145 du code de procédure civile a été complété pour prévoir l'option de compétence entre la juridiction du fond et celle du lieu d'exécution de la mesure, sauf lorsque la mesure porte sur un immeuble, cas dans lequel la juridiction du lieu de l'immeuble est seule compétente.
Fort de vingt-deux articles répartis en onze chapitres, Magicobus III poursuit cette dynamique. Il modifie le code de procédure civile, mais également le code de commerce, le code de la sécurité sociale, le code du travail et le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, entre autres. Entré en vigueur pour l'essentiel le 1er octobre 2026 — à l'exception de certains articles pour lesquels des régimes transitoires spécifiques sont prévus —, il inscrit plusieurs modifications dans l’exercice du contentieux civil et commercial. Pour la pratique du droit immobilier et locatif en particulier, nous avons retenu une série de mesures impactantes : l'encadrement dans le temps des mesures d'instruction in futurum (1) ; l'allègement des notifications en matière de baux commerciaux (2) ; la création d'une procédure d'admission rapide des demandes incontestées (3) ; et les ajustements apportés au régime de la médiation judiciaire (4).
1. Mesures in futurum : encadrement des délais d'exécution et de rétractation de l'ordonnance sur requête
L'article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé justifiant d'un motif légitime d'obtenir, avant tout procès, une mesure d'instruction destinée à conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige futur. Jusqu'à présent, une fois l'ordonnance obtenue sur requête, aucun texte n'encadrait précisément le délai dans lequel elle devait être exécutée, ni celui dans lequel une demande de rétractation devait être formée après sa signification.
Magicobus III comble ce silence en complétant les articles 495 et 496 du code de procédure civile de deux délais distincts, applicables aux décisions rendues à compter du 1er octobre 2026. D'une part, l'ordonnance rendue sur le fondement de l'article 145 devra être exécutée dans les trois mois à compter de sa date, à peine de caducité relevée d'office par le juge, sauf si celui-ci a fixé un délai d'exécution différent — plus court en cas d'urgence particulière à préserver la preuve, ou plus long lorsque la mesure doit être exécutée en plusieurs lieux ou revient à des opérations complexes. D'autre part, lorsque l'ordonnance a été signifiée, le juge de la rétractation devra être saisi, à peine d'irrecevabilité, dans le délai d'un mois à compter de cette signification ; les personnes auxquelles l'ordonnance n'a pas été signifiée conservent, en revanche, la possibilité d'agir en rétractation sans condition de délai.
2. Baux commerciaux : notification des mémoires entre avocats devant le juge des loyers
En matière de baux commerciaux, le décret complète l'article R. 145-26 du code de commerce, qui régit la procédure devant le juge des loyers commerciaux, compétent notamment pour la fixation du prix du bail renouvelé. Une fois le juge des loyers saisi, les mémoires échangés pendant la procédure, entre les parties se notifient uniquement selon les règles de la notification entre avocats (RPVA), et non plus nécessairement à partie, par voie de signification (LRAR / commissaire de justice), dans les instances où le défendeur a constitué avocat. La signification demeure en revanche requise à l'égard du défendeur non constitué.
Cette mesure allègera les coûts et délais de notification des mémoires dans ces contentieux et s'applique aux instances en cours au 1er octobre 2026. Elle ne s’applique pas aux formalités concernant le mémoire préalable qui doit toujours être signifié à la partie adverse.
3. Défaut de comparution : une procédure d'admission rapide des demandes incontestées, à intégrer dans les assignations
En vertu du principe traditionnel posé par l'article 472 du code de procédure civile, même lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée : le défaut ne vaut pas acquiescement, et le demandeur doit établir les faits et les droits fondant ses prétentions. Magicobus III crée, à côté de ce principe, une procédure optionnelle d'admission rapide, applicable en première instance et devant les seules juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière civile et commerciale.
Le recours à ce dispositif suppose la réunion de plusieurs conditions cumulatives : l'acte introductif d'instance doit avoir été délivré à personne au défendeur défaillant, ce qui garantit qu'il a effectivement été informé de l'instance ; le demandeur ne doit pas s'opposer à l'application du dispositif ; la demande doit être recevable et non contraire à l'ordre public, à une liberté protégée ou à un droit fondamental ; et le juge ne doit pas être tenu, par ailleurs, de motiver spécialement sa décision ou de relever d'office un moyen. Lorsque ces conditions sont réunies, le juge peut faire droit à la demande avec une motivation allégée, l'article 455 du code de procédure civile précisant que cette motivation résulte alors de la seule constatation que la demande est recevable et n'est contraire ni à l'ordre public, ni à une liberté protégée, ni à un droit fondamental. Le juge conserve dans tous les cas la faculté de rendre une décision classiquement motivée, appréciant le bien-fondé de la demande selon le régime traditionnel de l'article 472.
Ce dispositif intéresse directement le contentieux locatif et immobilier porté devant les juridictions civiles et commerciales, dans lequel le défaut de comparution du défendeur cité à personne — par exemple un preneur défaillant assigné en paiement de loyers ou en résiliation de bail — demeure fréquent. Il est applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2026. Pour en tirer les conséquences pratiques, l'article 56 du code de procédure civile, qui énumère le contenu de l'assignation, est complété pour imposer, à peine de nullité, une mention informative sur ce nouveau dispositif ; l'article 955 du code de procédure civile est ajusté en conséquence pour la procédure d'appel. Les cabinets intervenant en droit immobilier et locatif devront donc mettre à jour, sans délai, leurs modèles d'assignation afin d'intégrer cette mention obligatoire avant le 1er octobre 2026.
4. Médiation et mise en état : sécurisation de l'injonction de rencontrer un médiateur et allongement du délai de consentement
Le recours à la médiation et à la conciliation continue de se développer dans le contentieux immobilier. Magicobus III apporte, sur ce terrain, deux clarifications. La décision par laquelle le juge enjoint aux parties de rencontrer un médiateur ou un conciliateur de justice pour une réunion d'information est désormais expressément qualifiée de « mesure d'administration judiciaire », ce qui la rend insusceptible de recours et sécurise ainsi le recours à cette injonction par les juridictions, sans préjudice de la sanction, par une amende civile (jusqu’à 10.000 €), du refus de s'y présenter sans motif légitime.
Le délai de caducité imparti pour le recueil du consentement des parties à la médiation est par ailleurs porté d’un à trois mois à compter de la décision, sauf autre délai fixé par le juge. Ce triplement du délai laisse davantage de temps aux parties et au médiateur pour organiser utilement la réunion d'information et recueillir ce consentement, dans des dossiers immobiliers où les parties, les experts et les différents conseils doivent souvent être coordonnés. Le décret précise également que la provision correspondante est versée entre les mains du médiateur, et proroge jusqu'au 31 décembre 2027 la validité des listes actuelles de médiateurs établies auprès des cours d'appel.
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Bonne lecture !
