A la Une - Newsletter Immobilier Octobre 2026
Après plusieurs mois de débats parlementaires et une censure partielle du Conseil constitutionnel, la loi n° 2026-796 du 18 août 2026, dite « loi d’urgence pour la protection et la souveraineté agricoles », est entrée en vigueur le 20 août 2026.
Le débat médiatique autour de cette loi s'est concentré sur la réintroduction temporaire de pesticides interdits, les néonicotinoïdes, et sur les règles relatives au stockage de l'eau. Mais ce sont deux autres dispositions, moins commentées, qui occupent plus particulièrement les acteurs du secteur immobilier : l’article 37, qui modifie en profondeur le droit de préemption de la Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (SAFER) (1), et l’article 38 qui soumet la conclusion et la cession des baux emphytéotiques agricoles à de nouvelles contraintes (2).
I. Les cessions et ventes de biens ou de parts de sociétés à vocation agricole
Rappelons que ce droit de préemption, institué par les articles L. 143-1 à L. 143-16 du code rural et de la pêche maritime, permet à la SAFER d'acquérir en priorité les biens immobiliers à usage agricole et les terrains nus à vocation agricole lors d'une aliénation à titre onéreux du bien immobilier ou des parts ou actions d'une société ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole.
(1) S’agissant des ventes de terres mixtes non contiguës, auparavant, la notification en un seul bloc d'un bien préemptable et d'un bien non contigu qui ne l'était pas neutralisait l'application du droit de préemption sur le bien qui y était soumis.
Ce mécanisme n'est plus possible : le législateur a souhaité faciliter les préemptions partielles, de sorte que, désormais, lorsque les biens non préemptables sont non contigus aux biens préemptables, la notification à la SAFER doit être scindée entre les deux catégories de biens, chacune constituant une opération autonome avec son propre prix et ses propres conditions (C. rural art. L. 141-1-1, I bis), à l'exception notable des monuments historiques classés ou inscrits et des terrains labellisés « jardin remarquable ».
Les avant-contrats et les actes de vente doivent donc être adaptés en conséquence. Il est notamment recommandé de prévoir expressément la divisibilité de la vente, afin qu’en cas de préemption d’une terre agricole, la vente puisse se poursuivre pour le terrain non préempté, sans être remise en cause. En revanche, pour les biens mixtes contigus, rien ne change : le vendeur conserve le bénéfice du mécanisme de préemption partielle de l'article L. 143-1-1, qui lui permet d'exiger de la SAFER qu'elle préempte soit l'ensemble des biens aliénés, soit une partie d'entre eux seulement, moyennant indemnisation de la perte de valeur des biens non acquis.
(2) S’agissant d’un bâtiment ayant perdu son usage agricole, celui-ci demeure désormais préemptable pendant dix ans, contre cinq auparavant, afin de pouvoir lui restituer cette vocation. Le délai de vingt ans déjà applicable à certains bâtiments liés aux cultures marines en zone littorale demeurant inchangé.
(3) L'aliénation à titre onéreux de la nue-propriété d'un bien devient préemptable dès lors que l'usufruit restant à courir n'excède pas cinq ans, contre deux ans jusqu'ici : ce seuil demeurant une voie alternative aux deux autres cas, inchangés, dans lesquels la SAFER peut préempter la nue-propriété lorsqu'elle détient déjà l'usufruit du bien ou lorsqu'elle est en mesure de l'acquérir concomitamment (C. rural art. L. 143-1), restreignant ainsi les conditions d’exonération du droit de préemption de la SAFER en cas de démembrement de propriété.
(4) Par ailleurs, la SAFER peut désormais demander à visiter le bien avant de décider si elle exerce son droit de préemption. Le propriétaire est invité à faire connaitre son refus de visite dès la notification de la cession. La demande de visite suspend le délai de réponse de la SAFER dès sa réception par le notaire chargé de la vente. Le délai recommence à courir une fois la visite réalisée ou refusée par le propriétaire. S'il reste alors moins d'un mois, la SAFER dispose en tout état de cause d'un mois pour se prononcer (C. rural, art. L. 143-8). En pratique, la décision de la SAFER peut donc intervenir au-delà du délai initial dont dispose la SAFER pour exercer son droit de préemption compte tenu de ces suspensions ou allongements de délai. Les avant-contrats conclus sous condition suspensive de non-exercice du droit de préemption doivent en tenir compte, par exemple en prévoyant le report automatique de la date limite de réalisation de la condition, et de celle de signature de l'acte authentique, en cas de demande de visite.
(5) Enfin, le preneur en place ne peut plus faire échec à la préemption de la SAFER qu'à trois conditions cumulatives : exploiter le bien depuis plus de trois ans, être titulaire du droit de préemption prévu à l'article L. 412-5, et exploiter régulièrement au regard du contrôle des structures, cette dernière condition s'appréciant sur les seules parcelles vendues et préemptées par le preneur (C. rural, art. L. 143-6).
En revanche, la réforme ne modifie pas les règles de fond applicables aux cessions de parts ou d'actions de sociétés agricoles. La SAFER ne peut toujours les préempter que si la cession porte sur la totalité des parts ou actions d'une société ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole, et si la préemption a pour objet l'installation d'un agriculteur (C. rural, art. L. 143-1). Les cessions partielles échappent donc toujours à ce droit de préemption ; elles ne relèvent, le cas échéant, que du contrôle administratif institué par la loi Sempastous du 23 décembre 2021 et codifiée aux articles L. 333-1 à L. 333-5 du code rural. Pour rappel, ce régime soumet notamment à autorisation préalable du représentant de l'État dans le département toute prise de contrôle d'une société possédant ou exploitant des biens à usage ou à vocation agricole, dès lors que l'opération conduit à dépasser un seuil d'agrandissement significatif fixé par le représentant de l'État dans la région, qu'il s'agisse d'une prise de participation par acquisition de titres sociaux conférant le contrôle au sens des articles L. 233-3 et L. 233-4 du code de commerce ou de toute modification de la répartition du capital ou des droits de vote aboutissant à transférer ce contrôle.
II. La conclusion et la cession de baux emphytéotiques agricoles
Jusqu'à présent, la SAFER n'avait aucun droit de regard sur le bail emphytéotique. Cette période est révolue : toute conclusion ou cession d'un bail emphytéotique portant sur un bien à usage agricole ou un terrain nu à vocation agricole doit désormais être notifiée par le notaire à la SAFER compétente au moins deux mois avant l'opération, à peine de nullité du contrat (C. rural art. L. 451-1-1).
La SAFER se voit en outre reconnaître un véritable droit d'opposition, quoique strictement encadré : elle ne peut l'exercer qu'avec l'accord des commissaires du Gouvernement (représentants du gouvernement au sein de la SAFER), en motivant sa décision par référence explicite à l'un des objectifs énumérés aux 1°, 2°, 5°, 8° ou 9° de l'article L. 143-2, soit respectivement l'installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs (1°) ; la consolidation d'exploitations pour atteindre une dimension économique viable et l'amélioration de la répartition parcellaire (2°) ; la lutte contre la spéculation foncière (5°) ; la protection de l'environnement par la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées (8°) ; et la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (9°). La SAFER doit également estimer que le loyer est excessif ou que les conditions du bail contredisent ces objectifs. Passé un délai de deux mois, son silence vaut renonciation.
Enfin, il est important de souligner que les opérations familiales jusqu'au quatrième degré, celles impliquant une personne publique, les projets d'énergies renouvelables ou de stockage d’énergie dans le système électrique, les projets ayant fait l’objet d’un permis de construire ou d’une autorisation environnementale, les biens situés en zone d'aménagement différé et les projets de création d’un site naturel de compensation, de restauration et de renaturation ou la réalisation d’une mesure de compensation des atteintes à la biodiversité échappent à ce droit d'opposition.
À noter enfin, sans lien avec le droit de préemption de la SAFER, que l'article 35 de cette même loi, qui instaurait une servitude d'utilité publique de voisinage agricole, a été censuré par le Conseil constitutionnel comme portant une atteinte disproportionnée au droit de propriété.
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